한국에서 집 구하기: 전세·월세 보증금을 지키는 방법

한국에서 전세나 월세 계약을 앞두고 있나요? 월세보다 더 큰 위험은 보증금을 돌려받지 못하는 것일 수 있습니다. 전세는 큰 보증금을 장기간 맡기고, 월세 역시 보증금을 요구하는 경우가 많습니다. 돈을 보내기 전에 실제 집주인, 등기부의 선순위 권리, 계약서, 주소 등록·확정일자 절차, 보증금반환보증의 가입 가능성을 확인하세요.

중개인에게 먼저 요청할 세 가지: 정확한 건물·호실의 등기사항증명서, 임대인이 소유자 또는 적법한 대리인임을 확인할 자료, 보증금·월세·관리비·초기 비용이 모두 적힌 계약 제안서입니다. 큰돈을 맡긴다면 독립된 전문가의 권리순위 검토를 받아야 합니다.

어떤 집을 계약하나요?

1. 집을 보기 전에 등기부와 임대인을 확인

공식 **등기사항증명서(등기부등본)**를 정확한 건물·호실에 대해 확인합니다. 계약 상대와 등록 소유자가 같은지, 근저당권, 압류·가압류, 다른 등기상 권리가 있는지 검토하세요. 중개사가 유명하거나 리뷰가 좋아도 보증금의 선순위·반환을 보장하지는 않습니다. 건물 소유자와 계좌 명의가 다르면 위임 관계와 적법한 수령 권한을 확인해야 합니다.

근저당이 있으면 무조건 계약할 수 없나요? 그렇지는 않지만, 경매 시 돈을 먼저 받을 권리와 집의 담보가치가 충분한지를 판단해야 합니다. 계약 직전과 잔금 송금 직전 다시 등기·권리 상태를 확인하고, 이해하기 어렵다면 독립 전문가에게 평가를 의뢰하세요.

HUG 안심전세 관련 서비스는 계약 위험을 살피는 데 도움이 될 수 있지만, 앱 화면 자체가 보증금 회수를 보장하지 않습니다.

예시: 시세보다 싼 집에 1억 원 보증금을 요구하면서 임대인이 등기·권리 증빙을 거부한다면, 좋은 가격이라는 이유로 송금하지 말고 등기 확인과 선순위 분석을 완료하세요.

2. 계약서를 읽고 돈을 보내는 순서를 정하기

법무부는 2026년 3월 10일 주택임대차 표준계약서의 영어·중국어·베트남어 번역본을 공개했다고 발표했습니다. 외국인도 핵심 계약 항목을 이해하는 참고자료로 사용할 수 있지만 번역문 자체가 서명한 한국어 계약서의 법적 조건을 자동으로 바꾸지는 않습니다.

계약서에는 임대인·임차인의 이름, 정확한 집 주소, 보증금·월세·관리비·공과금, 계약 기간, 갱신·해지, 수리 책임, 집주인 계좌, 계약금과 잔금 날짜, 반환 조건이 명시되어야 합니다. 계약 전후 등기상 우선순위나 보증 가입 가능성에 중대한 문제가 나타날 때 잔금을 보류하거나 취소할 조건을 계약서에 넣을 수 있는지 전문가와 협의하세요. 중개인의 구두 약속만 믿지 마세요.

3. 전입·체류지 신고, 확정일자, 임대차 신고는 서로 다른 절차

주택임차인의 실제 점유, 법률상 필요한 주민등록 또는 외국인의 체류지·외국인등록 절차, 그리고 계약서의 확정일자는 역할이 다릅니다. 공식 생활법령 안내는 요건 충족에 따른 대항력과 우선변제권을 설명합니다. 확정일자만으로 이전에 설정된 근저당보다 항상 우선한다거나 전세금을 무조건 돌려받는 것은 아닙니다.

2026년 임대차 신고: 서울 외국인종합지원센터 안내에 따르면 해당 지역의 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 신고대상 주거용 임대차계약은 일반적으로 서명일로부터 30일 이내 신고 대상입니다. 지역과 계약 유형에 따른 제외 사항 및 변경 없는 갱신 예외가 있으므로 실제 계약과 관할 주민센터에서 확인하세요. 적법한 계약서 첨부 신고로 확정일자가 부여되는 경우가 있지만 점유나 외국인 체류지 신고를 대체하지는 않습니다.

예시: 11월 5일 계약하고 12월 입주하는 신고대상 계약이라면, 30일 신고 기산점이 12월 입주일이 아니라 11월 5일 계약일일 수 있습니다. 입주까지 기다리지 말고 신고와 확정일자 절차를 확인하세요.

외국인 세입자: 국적·체류자격과 실제 주소에 필요한 등록 절차를 주민센터와 출입국·외국인관서에 확인해야 합니다. 서울시 안내는 외국인 체류지 변경신고를 일반적으로 이사일로부터 15일 이내로 설명하며, 온라인 신고 자격은 달라질 수 있습니다. 주민등록을 하는 한국인과 완전히 동일한 서류를 내야 한다고 가정하지 마세요.

계약금을 보내기 전 숫자로 위험을 확인하세요

서울시의 전세사기 예방 안내는 전세가율(전세보증금 ÷ 매매가격)이 80%를 넘으면 위험 신호라고 설명합니다. 80% 이하라면 안전이 보장된다는 뜻은 아닙니다. 등기부의 근저당·압류·신탁등기, 건축물대장, 다른 임차인의 선순위 보증금과 실제 소유자까지 확인해야 합니다.

가상의 수치 비교: 시가 3억 5천만 원인 집의 전세보증금이 3억 원이라면 전세가율은 **85.7%**입니다. 여기에는 기존 대출, 세금 채권, 다른 보증금, 경매 비용과 집값 하락 위험이 반영되지 않았습니다. 반면 보증금 2천만 원 + 월세 90만 원의 다른 물건은 맡기는 보증금이 적지만 1년 월세가 1,080만 원입니다(관리비 제외). 어느 쪽도 실제 시세나 보장된 반환액이 아닙니다. 위험에 노출되는 보증금과 회수되지 않는 월세를 따로 비교해야 합니다.

다가구주택이라면 해당 호실의 근저당만 보고 안심하지 마세요. 선순위 세입자의 보증금, 건물 전체 담보, 신탁 및 소유권 구조에 따라 경매 시 변제순위가 달라질 수 있습니다. 정확한 등기·건축물대장과 임대인의 권한을 확인하고 큰돈은 독립된 법률·주거 상담 후 보내세요.

HUG 전세보증금반환보증 상품은 현재 수도권 보증금 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하의 상품별 금액 상한을 설명하며, 원칙적으로 임대차 기간 절반이 지나기 전에 신청하도록 안내합니다. 상품 상한이 모든 집이나 외국인의 가입 승인 또는 전액 반환 보증을 뜻하지는 않습니다. 집값, 선순위 채권, 임대인·임차인 자격, 목적물 유형과 심사를 모두 통과해야 합니다. 2년 계약이라면 1년이 다 지나기 전에 신청 절차를 끝내야 할 수 있지만, 가능하면 계약 전부터 해당 물건의 인수 가능성과 서류를 확인하세요.

서울시 외국인 주거·임대차 상담 안내도 활용할 수 있습니다. 상담은 사기 위험을 이해하는 데 도움이 되지만 보증 가입이나 보증금 회수를 자동으로 보장하지 않습니다.

4. HUG 전세보증금반환보증 가입을 별도 확인

HUG 반환보증 상품은 집의 종류, 임대인·선순위 권리, 보증금과 주택가격, 신청 기한, 임차인의 법적 자격에 따라 가입 여부가 달라집니다. 모든 전세·월세와 모든 외국인에게 자동 적용되는 상품은 아닙니다.

HUG의 외국인 FAQ는 외국인 임차인의 반환보증 가능성을 조건부로 설명합니다. 법률상 대항력·우선변제권에 필요한 외국인등록 및 체류지 신고, 주택 점유, 확정일자 등의 요건을 충족해야 합니다. 또한 반환보증과 다른 보증상품의 가입 요건은 동일하지 않습니다.

계약 전 HUG 또는 인정된 보증기관에 이 건물, 이 집주인, 이 보증금, 기존 근저당, 내 외국인 신분으로 가입이 가능한지를 확인하세요. 신청 접수나 중개사의 말이 승인된 보증서는 아닙니다.

5. 입주·퇴거 시 보증금 보호 기록 남기기

열쇠를 받을 때 바닥·벽·난방·배수·가전제품·계량기·기존 손상을 사진으로 남기고 임대인에게 전달하세요. 보증금 송금 내역, 실제 임대차 계약서, 등기부, 임대차 신고·확정일자 확인, 외국인 주소 관련 신고 기록을 보관합니다.

갱신이나 퇴거 전에는 계약상의 통보기간과 반환 절차를 확인하세요. 보증금이 돌려받지 못한 상태에서 무심코 퇴거하거나 주소 등록을 이전하면 권리 보호에 문제가 생길 수 있으므로, 큰 금액이라면 HUG의 보증이행 요건 안내와 전문 상담으로 필요한 임차권등기 등 보호 조치를 확인한 다음 움직이세요. 반환 금액·날짜·공제 사유는 서면으로 요청합니다.

큰 보증금을 송금하기 전에 등기상 소유자와 선순위 채권, 계약 당사자의 계좌, 신고·확정일자·점유 관련 보호 절차, HUG 보증 가능성, 퇴거 시 반환 조건을 서류로 확인하세요. 중요한 항목이 확인되지 않았다면 계약금을 서둘러 보내지 말고 관련 기관이나 전문가에게 해당 계약의 위험을 검토받으세요.